☰ Redisa Logga in
.

Vad gäller för bostadsrättsföreningen och styrelsen?



Bostadsrättsföreningen - en ekonomisk förening att bo i

Bostadsrättsföreningen är en form av ekonomisk förening. Bostadsrättsföreningens ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter till medlemmarna med bostadsrätt, utan tidsbegränsning.

En BRF upplåter lägenheter med bostadsrätt

Enbart bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Enbart medlemmar får äga bostadsrätt

En bostadsrätt får upplåtas endast till den som är medlem i föreningen. Vid en överlåtelse gäller särskilda regler om medlemskap och om rätten att utöva bostadsrätten. Vid ombildning kan hyresgäster bli medlemmar i föreningen innan föreningen har förvärvat fastigheten.

Bostadsrättsföreningar regleras av ett flertal lagar

En bostadsrätt får upplåtas endast till den som är medlem i föreningen. Vid en överlåtelse gäller särskilda regler om medlemskap och om rätten att utöva bostadsrätten. Vid ombildning kan hyresgäster bli medlemmar i föreningen innan föreningen har förvärvat fastigheten. Bostadsrättsföreningars verksamhet regleras framför allt av Bostadsrättslagen och, i den utsträckning Bostadsrättslagen anger, Lagen om ekonomiska föreningar. Därutöver gäller bland annat bokförings- och årsredovisningsregler:

Information om lagarna som gäller för bostadsrättsföreningar finns även på Bolagsverket.

Bostadsrättsföreningens stadgar är dess egen "lagbok"

Stadgarna utgör bostadsrättsföreningens grundläggande regelverk, inom lagens ramar. Stadgarna kan vara väldigt omfattande och detaljerade.

Medlemmarna fastställer reglerna genom stämmobeslut

Föreningsstämman beslutar om stadgarna.

Stadgarna måste registreras hos Bolagsverket

Stadgarna ska vara registrerade hos Bolagsverket och är en offentlig handling. Ett beslut om ändring av stadgarna får inte verkställas förrän ändringen har registrerats hos Bolagsverket.

Stadgarna ska uppfylla flera formkrav

Stadgarna ska innehålla information om:

Föreningsstämman är chefen

Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Föreningen ska hålla en årlig föreningsstämma inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Styrelsen kallar till föreningsstämman.

Vad är ordinarie stämma?
Ordinarie föreningsstämma är sådan som krävs enligt lag och som finns inskriven i föreningens stadgar.

Vad är föreningens årsstämma?
Den årliga föreningsstämman kallas även årsstämma (och årsmöte).

Vad är föreningens årsmöte?
Den årliga föreningsstämman kallas även årsmöte (och årsstämma).

Alla medlemmar får delta på föreningsstämman

Alla medlemmar i föreningen har som huvudregel rätt att närvara, yttra sig och rösta på stämman. I en bostadsrättsförening har varje medlem normalt en röst. Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Stadgarna får endast i begränsade fall avvika från principen om en röst per medlem. (Ekonomiförvaltare, teknisk förvaltare, annan expert samt revisor kan bjudas till stämman i rollen av sakkunniga.)

Medlems deltagande på stämman är frivilligt

Tyvärr har många bostadsrättsföreningar enbart ett fåtal medlemmar som aktivt engagerar sig i föreningsarbetet. Det är inte heller ovanligt att väldigt få medlemmar dyker upp på stämman.
Lagen säger inget om hur många som måste delta på stämman för att den ska vara giltig.
Stämman ska ha en ordförande. Ordföranden utses av stämman om inte stadgarna föreskriver något annat.
Protokollet ska justeras av ordföranden, om ordföranden inte själv har fört protokollet, och av minst en justerare som utses av stämman. Stadgarna kan innehålla ytterligare krav. Skrivelse till medlemmarna med önskemål om önskat engagemang bör utfärdas vid lågt deltagande.

I regel är föreningsstämman giltig även om få deltar

Medlemmarna i föreningen äger rätten, men har ingen skyldighet, att närvara vid föreningsstämman. Se även ovan.

Stämman kan fatta många beslut, några är obligatoriska

Föreningsstämman kan tänkas fatta beslut om så mångt. Hur mycket regleras bl.a. av stadgarna. Obligatoriskt är att stämman beslutar om

Årsredovisningen ska ha upprättats innan stämman hålls

Årsredovisningen ska vara upprättad och undertecknad av samtliga styrelseledamöter innan den lämnas till revisorn. Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för medlemmarna under minst två veckor närmast före årsstämman.

Föreningen kan även ha extrastämma

En extra stämma är en föreningsstämma som tillkommer utöver vad som regleras avseende ordinarie stämma i föreningens stadgar.

Extrastämma förutsätter att man kan besluta om ett viktigt ärende

En extra föreningsstämma, alltså utöver vad lagen kräver och stadgarna föreskriver, förutsätter att det finns ett relevant ärende att behandla för föreningen, vilket kan bli föremål för beslut på stämman.

Styrelsen kan under ordinarie föreningsstämman få stämmans uppdrag att kalla till extra föreningsstämma: för att behandla vissa frågor vid ett senare tillfälle, men innan nästa ordinarie föreningsstämma.

Styrelsen kan även själv vara initiativtagare till en extra stämma, när den anser det vara behövligt, eller önskvärt, i enlighet med aktsamhetsprincipen:

Styrelsen bör ge samtliga medlemmar med rösträtt tillfället att medverka när vissa föreningsbeslut tas som ej färdigbehandlats på ordinarie stämma. Det kan också vara så att ett styrelseförslag innebär stora kostnader för föreningen eller att styrelsen antar att medlemmarna kan tänkas motsätta sig ett styrelsebeslut. (Extra) stämman är då lämplig beslutsinstans.

Extra föreningsstämma ska kunna hållas när:

Det är även aktuellt att kalla till extra föreningsstämma för nyval av revisor, i det fall bostadsrättsföreningen endast har en revisor utan suppleant(er) och att den valde revisorn inte kan fullfölja sitt uppdrag.

När minst 1/10 av medlemmarna eller revisor begärt det ska styrelsen kalla till extra stämma senast 14 dagar efter att skriftlig begäran inkommit. Om så inte skett kan enskild ledamot, medlem, eller revisor vända sig till Bolagsverket som sedan ska utfärda kallelse till extra stämma avseende ärendet.

Kallelsen till stämman ska skickas ut i god tid

Kallelse till ordinarie föreningsstämma får utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor innan stämman.

Stadgarna kan emellertid föreskriva att kallelse kan ske senare än fyra veckor, dock senast två veckor före stämman.

Kallelse till extra föreningsstämma ska skickas ut tidigast sex veckor och senast två veckor innan föreningsstämman. Fast: om den extra föreningsstämman ska behandla

ska kallelsen utfärdas senast fyra veckor före stämman. Stadgarna får medge senare kallelse, dock senast två veckor före stämman.

Kallelsen till stämman kan i regel skickas elektroniskt

Bostadsrättsföreningen kan som oftast distribuera information till medlemmarna elektroniskt (t.ex. med e-post), inklusive kallelse till föreningsstämma, även om stadgarna skulle föreskriva annat. Följande förutsätts då:

  1. Stämman måste ha beslutat att det ska vara tillåtet.
  2. Tillförlitlig rutin måste finnas så att alla kan nås.
  3. Varje medlem måste ha samtyckt.

Bostadsrättsföreningar kan hålla föreningsstämmor digitalt

Sedan den 1 januari 2024 kan en bostadsrättsförening hålla föreningsstämman helt digitalt om stadgarna medger det.

En helt digital stämma får även hållas utan stöd i stadgarna om extraordinära omständigheter kräver det.

Hybridstämmor, där stämman har en fysisk mötesplats men deltagande även kan ske på distans, kan användas under förutsättning att formerna uppfyller lagens krav.

Bestämmelserna om poströstning i lagen om ekonomiska föreningar gäller inte för bostadsrättsföreningar.

Bakgrund till samt motivering av lagändringarna finns att läsa här:

https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/lagradsremiss/2023/06/digitala-bolags--och-foreningsstammor/

Stämmoprotokollet har flera formkrav och ska undertecknas

Stämmoordföranden (sådan kan även vara extern) ansvarar för att protokoll förs vid stämman. I regel utser ordföranden en protokollförare, då det kan vara jobbigt att både leda stämman och föra protokoll.

Protokollföras ska bl.a.

Stämmoprotokollet ska undertecknas av protokollföraren. Det ska dessutom justeras av ordföranden, om ordföranden inte själv har fört protokollet, och av minst en justerare som utses av stämman.

Stadgarna kräver översyn och kan behöva ändras

Vissa ändrade förhållanden, behov och/eller krav i en bostadsrättsförening, såsom ändrade föreningskrav avseende revisor(er) och suppleant(er), förutsätter att stadgarna ändras.

Om föreningens befintliga stadgar skiljer sig från Föreningslagens och Bostadsrättslagens krav på revisor, genom att föreskriva att föreningen ska ha auktoriserad eller godkänd revisor med revisorsexamen, så MÅSTE stadgarna ändras innan ni kan välja en revisor som inte är auktoriserad.
Föreningens stämma beslutar om ändring av stadgarna.

För att de nya stadgarna ska vara giltiga måste de registreras hos Bolagsverket.

Ofta krävs två stämmobeslut för stadgeändring

  1. Beslut om ändrade stadgar kan fattas vid endast EN föreningsstämma (ordinarie eller extra stämma) om samtliga röstberättigade önskar den föreslagna ändringen.
  2. Om inte samtliga röstberättigade är överens om den föreslagna ändringen måste föreningen ha ytterligare en föreningsstämma kring ärendet.
    • a. Vid den andra stämman måste minst 2/3* av de röstande samtycka till den föreslagna ändringen för att den ska bli giltig.
    • b. I annat fall har förslaget fallit.

      * Större majoritet kan krävas om sådant krav inskrivits i stadgarna.

Mallar och exempel på stadgar och stämmoprotokoll finns på Bolagsverket, Bostadsrättsförening – blanketter och mallar.

Kallelse inför stadgeändring ska skickas 4-6 veckor före stämman

Vid förslag på ändring av stadgarna ska kallelse till ordinarie eller extra föreningsstämma skickas ut senast fyra veckor och tidigast sex veckor innan stämman. (Kallelse får skickas senast två veckor före stämman om sådan kortare tidsfrist inskrivits i stadgarna).

Det väsentliga innehållet av förslaget till stadgeändring ska anges i kallelsen, i praktiken bör ordalydelsen i det nya stadgeförslaget bifogas kallelsen.

Kallelse till stämma nr 2 får inte utfärdas innan den första stämman hållits.

I kallelsen till den senare stämman ska beslutet som fattades av den första stämman framgå.

Stadgeändring ska protokollföras noggrant

I protokollet från föreningsstämman ska det framgå vilken/vilka paragraf(er) i stadgarna som avses samt ny(a) ordalydelse(r).

Det ska även anges med vilken röstfördelning/majoritet beslutet avseendet stadgeändring tagits.

Om samtliga medlemmar närvarat vid stämman ska detta framgå.

Protokollet ska vara undertecknat av:

Föreningens namn, samt datum och ort ska också framgå av protokollet.

Bolagsverket har bra mallar för bostadsrättsföreningar

Bolagsverket har många utmärkta mallar för bostadsrättsföreningar. Vi kan varmt rekommendera föreningar att använda dessa. Några exempel ges nedan.

Mall för stadgar:

Mallar för protokoll: Medgivande till registrering av företagsnamn: Mallar för fullmakt: Exempel på fastställelseintyg (mall):

Styrelsens uppdrag är att förvalta föreningen

En bostadsrättsförening måste ha en styrelse. Enligt lagen om ekonomiska föreningar ansvarar styrelsen för föreningens förvaltning och organisation.

Styrelsens uppdrag är att förvalta föreningen i enlighet med medlemmarnas intresse och stämmans direktiv.

Förvaltningsuppdraget avser beslut om, och handläggning av, den löpande verksamheten. Styrelsens uppgifter kan alltså omfatta en mångfald av praktiska frågor.

Styrelsens befogenheter regleras av föreningens stadgar, bl.a. av stadgarnas ändamålsparagraf.

Styrelsen ska följa likhetsprincipen

Boenden i en BRF delar ansvar och skyldigheter med övriga boenden i föreningen och ska även ha de samma rättigheterna.

Likhetsprincipen (omtalas av och till som "jämlikhetsprincipen") är en generell juridisk princip med ursprung i bolagsrätten.

Likhetsprincipens syfte är att förhindra att styrelsen, eller medlemmarnas majoritet, särbehandlar en minoritet.

Likhetsprincipen ska således vara ett hinder för maktmissbruk inom föreningen.

Samtliga medlemmar ska enligt denne behandlas principiellt lika, vilket enligt praxis betyder att medlem varken får ges särskild fördel eller nackdel på bekostnad av övriga medlemmar.

Det handlar alltså inte om att ingen får behandlas olika i något sammanhang, det vore en omöjlighet. Däremot får medlem inte utsättas för illojalt eller otillbörligt gynnande eller missgynnande. Eventuellt gynnande eller missgynnande av enskild medlem eller minoritet ska således alltid bygga på sakliga skäl.

Styrelsen har stort ansvar och många uppgifter

Bostadsrättsföreningens styrelse ska

Styrelsen utser ofta en extern teknisk förvaltare och en extern ekonomisk förvaltare. Även om sådana finns är det styrelsen som har ansvaret för att fastigheten sköts tillfredsställande samt för att det är ordning i ekonomin.

Årsstämman väljer styrelsen

Föreningsstämman utser minst den del av styrelsen som lagen kräver. Minst två ledamöter, eller minst en om styrelsen består av färre än fem ledamöter, ska väljas av stämman. Stadgarna kan föreskriva att fler eller samtliga ledamöter och suppleanter utses av stämman.
Stämman ska i regel inte tilldela roller till ledamöterna utöver ordinarie ledamot respektive suppleant.
Styrelsen väljer normalt själv sin ordförande, om inte stadgarna eller ett stämmobeslut anger annat inom lagens ramar.

Styrelsen får inte ha färre än tre ledamöter

Det lägsta antalet styrelseledamöter som lagen tillåter är tre ledamöter. Krav på flera ledamöter än så kan skrivas in i föreningens stadgar.

Ledamöterna ska registreras hos Bolagsverket.

Om föreningen saknar en fulltalig styrelse – ej i enlighet med lag och stadgar – kan den komma att tvångslikvideras.

Rollerna i styrelsen bestäms på det konstituerande styrelsemötet

Styrelsens kompletta rollbesättning och arbetsuppgifter beslutas i regel av styrelsen själv, på styrelsens s.k. konstituerande möte.
Sådant styrelsemöte brukar hållas kort tid efter stämman.

Styrelseledamot ska i regel vara medlem i föreningen

I en bostadsrättsförening ska samtliga styrelseledamöter vara medlemmar (eller make/maka/sambo till en medlem) om inte föreningens stadgar föreskriver något annat.
Styrelseledamot ska dessutom vara myndig.

Styrelseledamot väljs för viss mandatperiod

Styrelseledamöterna väljs för att verka en viss tid. Mandatperioden löper i regel fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma (den får vara max fyra räkenskapsår). Styrelsens ledamöter kan bli omvalda för en ny mandatperiod.

Ordföranden, kassören och sekreteraren har viktiga roller i styrelsen

Föreningen ska alltid ha en ordförande som leder arbetet i styrelsen och därför har ett särskilt ansvar. Hen kallar till styrelsemöten när det behövs och bevakar att styrelsen utför sina arbetsuppgifter tillfredsställande.

Ordföranden ska registreras i Bolagsverkets föreningsregister.

Rollfördelningen i övrigt sker utifrån föreningens behov.

Beslut om rollfördelning tas i regel på styrelsens konstituerande sammanträde).

Inom styrelsen brukar förutom ordförande utses en sekreterare och en ekonomiansvarig (kassör).

Andra vanliga roller är teknisk ansvarig, miljöansvarig, samt ansvarig för hemsidan.

Styrelsen ska alltid sammanträda vid behov

Ordföranden ska alltid kalla till styrelsesammanträde när hen finner det behövlig eller när annan ledamot så begärt.

Antalet sammanträden som bör hållas över året beror i grunden mycket på föreningens storlek och komplexitet. Många föreningar har styrelsemöte varje eller varannan månad (och då gärna till "fasta" tider).

Digitalt styrelsemöte är tillåtet

Styrelsemöte kan hållas helt digitalt. Enskild ledamot kan dessutom delta på distans.

Kallelse till digitalt styrelsemöte förutsätter dock att samtliga ledamöter har de tekniska förutsättningarna för att kunna delta.

Vissa formkrav ställs på styrelseprotokollet

När styrelsen sammanträder ska den föra protokoll (Lag om ekonomiska föreningar, 7 kap. 24 §)

Styrelseprotokoll får e-signeras

Styrelseprotokoll får, likväl som andra viktiga dokument, signeras digitalt.

E-signering är en smidig lösning inte minst när styrelsemötet helt eller delvis hålls digitalt.

Vid digital signering ska protokollet signeras digitalt av samtliga som ska signera dokumentet, det är inte tillåtet att någon då signerar dokumentet på annat sätt.

Medlem kan inte kräva att få läsa styrelseprotokollen

Protokoll från styrelsemöten är i regel inte tillgängliga varken för medlemmar eller andra utomstående. Medlem kan inte begära att få läsa ett styrelseprotokoll.

Revisorn har däremot både rätt och skyldighet att granska styrelseprotokollen.

Styrelsen får inte välja revisorn

Styrelsen får inte ensam bestämma vem som ska vara revisor, i annat fall än om stämman delegerat till styrelsen att utse sådan. Revisor ska oberoende granska styrelsens förvaltning, därför får revisor inte ha lojalitet till någon i styrelsen.

Styrelsesuppleanter är ställföreträdare för ledamöter

Suppleanternas huvuduppgift är att träda in i styrelseledamöternas ställe om ledamöterna inte kan delta.
När en suppleant ersätter en ordinarie ledamot på ett styrelsemöte, men inte annars, har suppleanten samma ställning och ansvar som den ordinarie ledamoten, inklusive rösträtt.
Föreningar kan även ha andra roller och uppgifter för suppleanterna, inklusive närvaro vid styrelsemöten. Det är dock enbart i rollen av ersättare för annan ledamot som suppleanten får rösträtt.

S.k. adjungerad styrelsemedlem har ej rösträtt

En adjungerad styrelsemedlem är en person som tillfälligt valts att få delta på styrelsemöte.
En adjungerad styrelsemedlem har inte rösträtt, däremot har hen i regel yttranderätt och förslagsrätt.
Särskilt aktsamhet bör visas i det fall revisor är adjungerad då revisors medverkan innebär en jävssituation. Revisor bör följaktligen vara adjungerad enbart ha rollen av sakkunnig.

Stämman kan avsätta styrelsen eller styrelsemedlem

Styrelseledamot kan frivilligt, och när som helst, frånträda sitt uppdrag. Men, det är bara den eller de som utsett styrelseledamot som kan besluta om att avsätta densamma, dvs. i regel föreningens stämma.
Samma regler gäller för styrelsesuppleanter.

Konsekvenserna för en styrelse som missköter sig kan bli stora

Styrelseledamöter måste ta hänsyn till allt som lagar, stadgar och andra bestämmelser föreskriver.

Grundregeln vid ledamots misskötsel bör vara att tala med personen ifråga eller ge en skriftlig erinran till personen.

Styrelseuppdraget är ett förtroendeuppdrag och stämman kan (även utan att ange skälen) återkalla styrelseledamots uppdrag.

Föreningsstämman kan vägra styrelsen ansvarsfrihet vid

Talan mot styrelsen eller enskilda ledamöter kan väckas i enlighet med Lagen om ekonomiska föreningar, vilket kan leda till skadeståndsskyldighet.

Vid brott mot lagen kan åklagare väcka åtal. Åtalade kan, i det strängaste fallet, dömas till fängelsestraff.

Valberedningen finner kandidater till förtroendevalda

Lagen kräver det inte, men bostadsrättsföreningar kan ha en valberedning. Krav på sådan kan även finnas i föreningens stadgar. Föreningsstämman utser valberedningen.

I regel består valberedningen av medlemmar vars huvudsakliga uppgift är att finna lämpliga kandidater till styrelseledamöter. Valberedningen kan även ta fram förslag på övriga funktionärer, samt lämpliga revisorskandidater.

Valberedningen har i övrigt inget beslutsmandat och alla medlemmar kan föreslå andra kandidater än de valberedningen föreslagit.

Jäv, dvs. partiskhet mot föreningens intresse - tillåts inte i en BRF

Jäv är eller situation där någon kan tänkas vara partisk eller där det på allmänna grunder skulle kunna finnas misstanke om dennes opartiskhet. Personen som invändningen riktas mot kallas jävig.

Jävssituationer i en bostadsrättsförening uppstår när någon har ett personligt intresse som står i potentiell konflikt mot föreningens intresse. Både revisor, styrelseledamot och föreningsmedlem kan hamna i jävssituationer.

De mest uppenbara situationerna där jäv kan uppstå är internt i föreningen; vid förenings upphandling samt vid försäljning av förenings egendom.

Styrelseledamot får principiellt betecknas som jävig i alla frågor som rör avtal av ekonomisk karaktär mellan föreningen och

En styrelseledamot som misstänker sig vara jävig i en fråga ska omedelbart informera styrelsen om detta, varpå övriga ledamöter avgör om ledamoten är jävig eller ej.

Person som bedöms jävig får inte medverka (och ska i regel lämna rummet) vid handläggningen, dvs. både vid förberedandet, diskussionen och beslutandet av ärendet.

Ett vanligt exempel på en potentiell jävsfråga är när en styrelseledamot har ett eget ekonomiskt intresse i en leverantör. Styrelsen bör då dokumentera jävsbedömningen och se till att den jävige inte deltar i handläggningen. En vanlig bostadsrättsförening omfattas normalt inte av lagen om offentlig upphandling.

Den ekonomiska planen beskriver föreningen och budgeten för första verksamhetsåret

Bostadsrättsföreningens ekonomiska plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska ge underlag för att bedöma föreningens verksamhet på kort och lång sikt.

Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt ska styrelsen ha upprättat en ekonomisk plan och planen ska vara registrerad hos Bolagsverket.

Följande finns med i den ekonomiska planen:

Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för att den upprättas, dvs. föreningens styrelse. Det praktiska arbetet utförs dock i regel av en anlitad expert.

Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av två behöriga intygsgivare och registreras hos Bolagsverket.

Om något av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet inträffar efter att planen upprättats får föreningen som huvudregel inte göra nya upplåtelser med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats.

Nya bostadsrättsföreningars planer har tyvärr ganska ofta visat sig bygga på orealistiska ekonomiska förväntningar eller förutsättningar, både vid nyproduktion och ombildning.

Inte sällan får revisorn väldigt mycket merarbete vid revisionen av nybildade bostadsrättsföreningar.

För ekonomiska planer som omfattas av de nu gällande reglerna ska planen innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren. Den tekniska underhållsplanen ska bland annat ange planerade åtgärder, när de beräknas utföras och beräknad kostnad.

Underhållsplanen beskriver vilket underhåll fastigheten är i behov av samt när i tiden

Underhållsplanen är ett långsiktigt styrdokument som

Underhållsplanen är viktig för ekonomistyrningen, både för budgetering och för reservering av medel för att täcka framtida kostnader.

Underhållsplanen är mycket viktig för den långsiktiga skötseln och ekonomin

Underhållsplanen är det bästa långsiktiga verktyg en förening kan ha för att säkra såväl fastighetens fortsatta välstånd som föreningens ekonomiska stabilitet.
Underhållsplanen hjälper bostadsföreningen att fatta rätt beslut genom att

En god underhållsplan som följs, återkommande revideras och som utgår från en rymlig kalkylränta

Kvalificerad besiktningsperson bör göra underhållsplanen

Underhållsplanen bör utarbetas av en kunnig besiktningsperson. Besiktningspersonen bör utöver den tekniska planen beräkna kostnader för olika underhållsinsatser, sådant arbete underlättas av god lokal kunskap.

Underhållsplanen bör helst ha en tidshorisont på 50 år och den bör uppdateras ofta

Den tekniska underhållsplan som ingår i en ekonomisk plan ska visa underhålls- och återinvesteringsbehovet för de kommande 50 åren. För föreningens löpande förvaltning är det lämpligt att underhållsplanen hålls aktuell och uppdateras när förutsättningarna ändras. Något generellt lagkrav på uppdatering minst vart tredje år finns inte.

Föreningen bör göra en årlig budget

Bostadsrättsföreningens ekonomiska prognos för en kortsiktig period, som oftast det kommande räkenskapsåret, kan sammanfattas i en budget.
Budgeten utgör planeringsverktyget för finansieringen under denna period. Om budget finns är det viktigt att den efterföljs samt att möjliga resultatavvikelser från budgeten utreds.

Föreningen kan budgetera på olika sätt:

Lagen kräver inte att en budget görs men revisorn brukar ändå i sin revisionspromemoria göra ett påpekande när sådan inte finns, då avsaknad av budget inte vittnar om god förvaltning/ekonomistyrning.

Föreningsavgiften bör sättas utifrån bostadsrättsyta eller andelstal

I regel är det styrelsen som sätter avgiften som ska betalas till bostadsrättsföreningen. Stadgarna kan dock föreskriva att stämman ska göra det.
Årsavgiften ska beräknas enligt de grunder som anges i föreningens stadgar. Vanliga fördelningsgrunder är

När styrelsen bedömer avgiftsnivån bör både föreningens löpande ekonomi, finansiering, framtida underhåll och likviditetsbehov beaktas. Avskrivningar är inte en utbetalning, men redovisningen och underliggande förslitning av fastigheten bör ändå ingå i den långsiktiga ekonomiska bedömningen.
Föreningens inkomster (medlemsavgifter och ev. hyresintäkter) ska täcka de löpande kostnaderna över tiden, vilket omfattar

Om föreningen har dolda tillgångar (t.ex en råvind som kan avyttras i framtiden) kan man tänkas tumma lite på detta, men försiktighetsprincipen, samt krav på stämmobeslut inför eventuell framtida avyttring, motiverar hursomhelst att styrelsen i all väsentlighet ska basera avgifterna på strömmarna av likvida medel (pengar ut och pengar in).

Behöver bostadsrättsföreningen låna pengar för att betala för driften betyder det då i regel att avgiften behöver höjas. Ett tillfälligt minusresultat behöver däremot inte betyda detsamma.

Det är omöjligt att sätta en rimlig och stabil avgiftsnivå utan att ha en rimligt god bild av bostadsrättsföreningens ekonomi på lång sikt, helst 50 år fram i tiden. Avgifterna ska ju ta höjd även för större framtida underhåll även när helt andra personer är dagens medlemmar bor i föreningens hus.

En långsiktig underhållsplan som återkommande uppdateras (och, som underlag för varje framtida komponentkostnad utgår från en rymlig kalkylränta) är det bästa hjälpmedlet för styrelsen och föreningen, även när det kommer till beräkningen av vilka avgifter som behövs.

Nivån på den faktiska avgiften bör alltså förankras i föreningens underhållsplan, ett annat viktigt ankare är föreningens finansieringsplan.

Budgeten är däremot inget man ska luta sig för mycket mot när avgifterna sätts, avgifterna riskera då att åka jo-jo från år till år, beroende på vilket underhåll som ska göras. En årlig budget (likvidbudget) bör man hursomhelst ha och den kan vara användbar för viss justering även av avgifterna, genom budgetering utifrån tidigare år får man också an god bild av vilka poster som föreningen ska ta hänsyn till även i framtiden.

Även med en goda underhålls- och finansieringsplaner kan man tyvärr inte fastställa avgifterna för evig tid, dessa behöver ha takhöjd och dessutom ständigt justeras efter den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Inflation, räntenivå, kostnadsutveckling för utskiftning av ”stora” komponenter (t.ex. stammar), upplåtelser och annat kan ju påverka de framtida utgifterna och då även avgifterna ganska mycket.

Under 2022 har många föreningar tvingats revidera sina tidigare beräkningar påtagligt till följd av snabbt ökade räntekostnader samt kraftiga ökningar i energipriser.

Det vidimerar behovet av att ha viss höjd för dylika makrogrundade faktorer i föreningens framtidskalkyler för att kunna upprätthålla en hyggligt stabil avgiftsnivå utan att medlemmarna behöver göra kapitaltillskott.

Om föreningens ekonomi är god och avgiften varit oförändrad under lång tid behöver det inte innebära att avgiften varit för hög eller att föreningen amorterat för lite. Bedömningen måste göras utifrån bland annat underhållsbehov, likviditetsreserv, skuldsättning, räntor och kommande investeringar. Helt enkelt är det alltså inte alltid att upprätthålla en rimlig avgiftsnivå över tid, vi försöker oss ändå på en enkel sammanfattning:

När avgifterna (utifrån kvm/lgh och/eller andelstal) ska sättas bör styrelsen beakta föreningens

Stadgarna ska ange grunderna för avsättning till framtida underhåll

Bostadsrättsföreningens stadgar ska ange grunderna för hur medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Många föreningar har därför en fond för yttre underhåll och gör avsättningar enligt stadgarna.

En avsättning till yttre fond är normalt en omföring inom eget kapital och påverkar inte årets resultat. Hur avsättningen och användningen av fonden ska hanteras följer av stadgarna och tillämpliga redovisningsregler.

Styrelsens förslag till resultatdisposition ska utformas i enlighet med årsredovisningslagen, stadgarna och tillämpligt K3-regelverk.

Föreningen bör inte vara överlikvid, dvs. ha för pengar i kassan

Som privatperson känns det tryggt att ha mer pengar i banken än vad man behöver.

En bostadsrättsförening bör ha en likviditetsnivå som är anpassad till kommande betalningar, underhåll, risker och finansieringsbehov. En stor kassa är därför inte i sig ett tecken på dålig ekonomistyrning.

Det finns flera skäl för att göra amorteringar när det är möjligt:

Kapitaltillskott kan göras för att amortera lån

Kapitaltillskott är ett skatterättsligt begrepp som kan få betydelse när en medlem säljer en privatbostadsrätt.

Vid kapitalvinstberäkningen kan avdrag bland annat medges för vissa tillskott som medlemmen gjort till föreningen för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad, om Skatteverkets villkor är uppfyllda.

Även vissa amorteringar som föreningen gjort under säljarens innehavstid kan räknas med som kapitaltillskott. Alla amorteringar kvalificerar dock inte. Amorteringar som finansierats med nya lån får exempelvis inte räknas med.

Föreningen bör därför dokumentera hur amorteringar och större projekt har finansierats och använda Skatteverkets aktuella regler när kontrolluppgiften vid en försäljning tas fram.

Direkt kapitaltillskott är ett alternativ till avgiftshöjning

Ett direkt kapitaltillskott innebär att en eller flera medlemmar tillför föreningen kapital. Ett sådant tillskott är inte alltid samma sak som en insatshöjning; den juridiska och redovisningsmässiga behandlingen beror på hur tillskottet genomförs.

Det vanligaste motivet till att göra ett direkt kapitalinskott är att avgifterna till föreningen inte täcker de löpande och de beräknade framtida kostnaderna.

I stället för eller som komplement till en höjning av årsavgiften kan medlemmarna i vissa fall skjuta till kapital, exempelvis

Hur ett tillskott ska bokföras beror på dess juridiska utformning, exempelvis om det sker genom en ändring av insatserna eller på annat sätt.

Om medlemmen lånar privat för att finansiera tillskottet kan vanliga regler om skattereduktion för ränteutgifter bli aktuella för den privata låneräntan.

Vid en framtida försäljning kan ett kvalificerat kapitaltillskott få räknas in i omkostnadsbeloppet och därmed minska den skattepliktiga kapitalvinsten. Effekten beror på medlemmens individuella skattesituation och på att Skatteverkets villkor är uppfyllda. Kapitaltillskott bör därför inte beskrivas som en garanterad investering eller avkastning.

Direkt kapitaltillskott förutsätter stämmobeslut

Indirekt kapitaltillskott kommer medlemmarna tillgodo skattemässigt

Indirekt kapitaltillskott kan uppkomma genom sådana amorteringar på föreningens lån som enligt Skatteverkets regler får räknas med.

Vid en försäljning beräknas säljarens andel utifrån de andelsförhållanden som gäller och de kvalificerade amorteringar som gjorts under säljarens innehavstid. Det är innehavstiden, inte den faktiska boendetiden, som är relevant. Amorteringar som finansierats med nya lån får inte räknas med. När medlem säljer sin bostadsrätt finns uppgiften om dennes samlade indirekta kapitaltillskott med på kontrolluppgiften som skickas till Skatteverket respektive medlemmen.

Förening bör amortera för att öka det indirekta kapitaltillskottet

Om föreningen bör amortera extra beror på ränteläget, lånevillkor, kommande underhåll, likviditetsbehov och föreningens risknivå. Amortering kan vara ekonomiskt fördelaktig, men det finns ingen generell regel att all överlikviditet ska amorteras.

Att föreningen behåller en motiverad likviditetsreserv innebär inte i sig ett brott mot likhetsprincipen. Styrelsen ska göra en samlad bedömning utifrån föreningens och medlemmarnas gemensamma intresse.

Förening bör amortera vid försäljning av hyresrätt, lokal eller dold tillgång

Vid upplåtelse av hyresrätt, eller övrig yta i en BRF (t.ex. källarlokal eller råvind) får föreningen betald genom

Hur ett sådant engångsbelopp bör användas måste bedömas utifrån föreningens finansiering, underhållsbehov och likviditet. Amortering kan vara ett alternativ men är inte alltid det bästa.

Vid beräkning av skattemässiga kapitaltillskott gäller särskilda regler för hur amorteringar har finansierats. Föreningen bör därför inte utgå från att en viss ordningsföljd mellan insatser, upplåtelseavgifter och amortering automatiskt skapar avdragsgilla kapitaltillskott.

Finansiering av större projekt och kapitaltillskott

Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss).

När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen.

Föreningen bör välja finansiering av större projekt utifrån ränta, lånevillkor, likviditetsbehov, kommande underhåll och risk. Det är inte skattemässigt korrekt att generellt rekommendera att föreningen först tar upp ett nytt lån och därefter amorterar lånet med befintliga medel för att skapa kapitaltillskott.

Skatteverkets regler innebär bland annat att amorteringar som finansierats med nya lån inte får räknas med som kapitaltillskott. Det måste därför gå att visa hur amorteringarna har finansierats.

Vid en medlems försäljning kan kvalificerade kapitaltillskott under innehavstiden få räknas in i omkostnadsbeloppet. Skatteeffekten är inte automatiskt 22 procent av ett projekts kostnad och ett projekt blir därför inte generellt 22 procent dyrare beroende på om föreningen använder lån eller befintlig likviditet.

Se Skatteverkets aktuella vägledning om kapitaltillskott vid försäljning av bostadsrätt innan föreningen väljer finansieringsmodell.

Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar skiljer sig skattemässigt

En bostadsrättsförening definieras av Skatteverket antingen som Privatbostadsföretag, vad som allmänt kallas "äkta bostadsrättsförening" eller som Oäkta bostadsföretag, vad man brukar kalla "oäkta bostadsrättsförening".

Både "äkta" och "oäkta" bostadsrättsföreningar lyder under Bostadsrättslagen och de förvaltas enligt samma grundläggande principer. De har emellertid olika beskattningsregler, ytterst förenklat:

För att bostadsrättsföreningen ska klassificeras som “äkta” av Skatteverket ska minst 60 procent av verksamheten bestå i s.k. “kvalificerad användning”, dvs. tillhandahållande av bostäder till medlemmar som är fysiska personer, alltså inte företag/organisationer.

Grundregeln är följaktligen att föreningen ska betraktas som “oäkta” om de fysiska medlemmarnas bruksvärde är lägre än 60% av totalvärdet.

Föreningen anses vara “oäkta” även när: Användning av fastigheten enligt kraven i Inkomstskattelagens 2 kap. 17 § kallas för “kvalificerad användning”, vilket i huvudsak handlar om tillhandahållande av bostäder till medlemmarna. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden (såsom trapphus, cykelrum, hiss och tvättstuga) kan ingå i den kvalificerade användningen.

Till s.k. “okvalificerad användning” räknas bl.a. upplåtelse av För att fastställa huruvida en bostadsförening är “äkta” eller “oäkta” kan en fysisk och marknadsmässig inspektion göras där bruksvärdet värderas. Visar det sig att minst 60% av värdet ska relateras till kvalificerad användning så är föreningen “äkta”, är det lägre 60% är föreningen alltså enligt grundregeln “oäkta”.

Det finns även ett webbverktyg som kan användas för att räkna ut om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta på Skatteverket.se.

Äkta bostadsrättsföreningar beskattas normalt inte för inkomster som hör till fastigheten

Äkta bostadsrättsföreningar behöver bara skatta av andra inkomster än de som hör till fastigheten.

Ett privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening) beskattas i vanliga fall inte för inkomster som hör till fastigheten och ska därför inte betala skatt för månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser, reklam- eller antennplats m.m. Ränteinkomster ska inte tas heller tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om det inte är så att de är relaterade till annat än fastigheten.

Har en äkta bostadsrättsförening andra inkomster, som inte hör till fastigheten (t.ex. från bilpool), ska dessa tas upp till beskattning.

Läs mer om beskattning av bostadsrättsföreningar på av skatteverket.se och på verksamt.se.

Obs! Oäkta bostadsrättsförening beskattas i stället enligt reglerna för näringsverksamhet.

Tips! Med Skatteverkets webbkalkylator kan bostadsrättsföreningen räkna ut ungefärligt hur mycket inkomstskatt föreningen ska betala. Räkna ut bostadsrättsföreningens skatt.

Föreningen ska beakta vissa avgifter och skatter

Det kan, vilket även indikerats ovan, verka lite snårigt när det gäller beskattning av bostadsrättsföreningar. Vi ska kortfattat ytterligare nämna:

Fastighetsavgift ska betalas för boytan i föreningen och fastighetsskatt ska betalas för lokaler

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen.

Beräkningen av fastighetsavgiften och fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Som regel är fastighetsskatten högre än fastighetsavgiften.

Fastighetsavgiften ändras vart tredje år

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen av fastighetsavgiften utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsavgiften utgör av den andel som används för boende, fast med ett tak på 1.429 kr i fastighetsavgift/lgh (år 2020).

Fastighetsavgiften har därutöver ett tak på 0,3% av taxeringsvärdet och kan således vara lägre än 1.429 kr för lägenheter med ett värde som underskrider 635.000 kr (år 2020).

Fastighetsskatten för uthyrda lokaler är på 1% av taxeringsvärdet

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsskatten för hyra av lokal debiteras ofta hyresgästerna under s.k. fastighetsskatteklausuler, och alltid i det fall lokalhyresavtalet gäller längre tid än 3 år.

Fastighetsskatten motsvarar 1% av taxeringsvärdet och fastighetsskatt ska betalas för de delar av fastigheten som definieras som uthyrd lokal.

Fastighetsskatten har inget tak såsom fastighetsavgiften har.

Föreningen är skatteskyldig för fastighetsskatt och -avgift

Bostadsrättsföreningen, som ju är den som äger fastigheten, ska betala fastighetsavgiften och fastighetsskatten.

De flesta bostadsrättsföreningar ska inte betala moms

Flertalet bostadsrättsföreningar inte behöver tänka på moms eftersom upplåtelse av bostäder är i regel inte är en momspliktig verksamhet.

En Brf ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna.

Föreningen har oftast inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Kostnader för föreningsgemensam användning av gas, vatten, elektricitet, värme är undantaget från momsplikt. Kostnader för gemensam nätutrustning för internet/radio/tv som ingår i nyttjanderätten är också undantaget från momsplikt.

Men, det finns även ganska vanliga fall då det är aktuellt att betala moms, nämligen vid:

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.

Förening kan bli frivilligt momsskyldig

Förening som hyr ut lokaler kan anmäla sig för frivillig momsskattskyldighet för den delen av verksamheten.

Då kan lokalhyresgästen dra av den moms som föreningen debiterar, vilket i många fall är gynnsamt för hyresgästen.

Föreningen får i sin tur fördelen att kunna dra av moms på varor/tjänster som används i lokaluthyrningsverksamheten.

Föreningen får då även göra avdrag för s.k. investeringsmoms för byggnation/ ombyggnad av lokal som ska användas för momspliktig verksamhet. (Sådan gäller även för garage)

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.

Förening som tillämpar IMD måste momsregistreras

Sedan 2020 har föreningar som tillhandahåller och tar betalt för el, värme och/eller vatten utifrån individuell förbrukning, varit momsskyldiga och måste momsregistreras.

(Visst utrymme finns då för avdrag ingående moms på investering i och installation av behövlig mätutrustning.)

Bostadsrättsföreningen vara momsskyldig även i andra särfall

Upplåtelse av bostäder är normalt undantagen från moms, men en bostadsrättsförening kan samtidigt bedriva momspliktig verksamhet. Föreningen kan därför behöva momsregistreras i vissa fall

Parkering: Skatteverket har ändrat sin bedömning av uthyrning av parkerings- och garageplatser. Sådan uthyrning är i de flesta fall momspliktig med 25 procent även när platsen hyrs ut till en bostadsrättshavare eller bostadshyresgäst. Skatteverket börjar tillämpa det nya ställningstagandet på eget initiativ från och med den 1 april 2027. Uthyrningen kan fortfarande vara momsfri om parkeringsplatsen är underordnad upplåtelsen av bostaden eller lokalen och villkoren för detta är uppfyllda.

Förening som har lokaler kan som tidigare framgått därutöver beviljas frivilligt momsinträde, vilket innebär att moms läggs på lokalhyran/årsavgiften. Momsregistrerade företag kan sedan kvitta denna. En mer utförlig beskrivning som även omfattar undantagsfall finns på Skatteverket.

Eventuell moms deklareras kvartalsvis

Hur ofta momsdeklarationen ska lämnas beror på föreningens beskattningsunderlag och den redovisningsperiod som Skatteverket har beslutat om. Mindre verksamheter kan i vissa fall redovisa moms årsvis eller kvartalsvis, medan andra redovisar månadsvis. Föreningen bör följa den redovisningsperiod som framgår av registreringen hos Skatteverket.

Förening inkomstskattning skiljer sig beroende på om föreningen är äkta eller oäkta

Regler för betalning av inkomstskatt beroende på om bostadsrättsföreningen är s.k. äkta eller redogörs för här.

Förening som betalar styrelsearvoden är ofta arbetsgivare

Många föreningar betalar arvoden och/eller löner. Det kan t.ex. vara arvode till styrelsemedlem eller lön till person som städar eller sköter fastigheten.

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag.

Reglerna för bostadsrättsförening som är delägare i samfällighetsförening eller gemensamhetsanläggning kan vara olika

Samfälligheter är egendom (anläggningar, ytor och rättigheter) som ägs av flera fastigheter/föreningar gemensamt. Man skiljer mellan:

En samfällighet kan förvaltas på två sätt, genom Samfälligheten är inte ett eget skattesubjekt, de beskattas genom Vem som ska beskattas beror på Mer om samfälligheter samt skatterättsliga aspekter för sådana finns att läsa på Skatteverket.

En ekonomisk förvaltare är en administrativ ekonomipartner till bostadsrättsföreningen

För att slippa göra all ekonomisk administration själv, eller delegera den till utsedd/vald medlem, kan styrelsen för föreningen ingå avtal med en ekonomisk förvaltare. Föreningen får då en administrativ partner för hanteringen av dess ekonomi.

En skicklig ekonomisk förvaltare bör åtminstone kunna hjälpa föreningen med:

Bokföringsnämnden fastställer hur man ska redovisa

Bokföringsnämnden (BFN) är en statlig myndighet som har till uppgift att utveckla god redovisningssed. BFN ger ut regler och informationsmaterial om bokföringslagen och årsredovisningslagen.

Den som sköter bostadsrättsföreningens redovisning ska följa såväl lagen som tillämpliga delar i det regelverk BFN utformat.

Läs mer på: https://www.bfn.se

Bostadsrättsföreningens räkenskapsår är oftast kalenderår

Räkenskapsåret är den period för vilken bostadsrättsföreningen ska upprätta sin årssammanställning över föreningens ekonomi, dvs. sin årsredovisning.

De flesta bostadsrättsföreningar har kalenderåret som räkenskapsår.

Räkenskapsåret ska alltid omfatta 12 månader, undantaget när föreningen bildas eller räkenskapsåret läggs om.

Räkenskapsåret är angivet i stadgarna och stadgarna måste skrivas om ifall räkenskapsåret ska läggas om.

Ett brutet räkenskapsår är ett räkenskapsår som inte följer kalenderåret

Räkenskapsår behöver inte nödvändigtvis följa kalenderåret. Vid avsteg från detta kallas räkenskapsåret ”brutet”.

Ett brutet räkenskapsår påbörjar första dagen i en månad och varar i tolv månader.

Bostadsrättsföreningens årsredovisning sammanfattar det gångna räkenskapsåret

Bostadsföreningens årsredovisning är en sammanställning av föreningens resultat och ekonomiska ställning under det gångna räkenskapsåret. Redovisningen görs både i ord och siffror.

Genom årsredovisningen ska föreningens medlemmar, möjliga blivande medlemmar (bostadsrättsköpare) och andra intressenter kunna få en bild av föreningens ekonomi.

Styrelsen ansvarar för upprättandet av årsredovisningen, denna ska senare granskas av revisorn samt presenteras för och behandlas av medlemmarna på årsstämman.

Årsredovisningens bild av föreningens ekonomiska ställning framstår i regel som mest tydlig om årsredovisningen upprättats enligt regelverket K3.

Årsredovisningslagen (1995:1554) fastställer vad som ska presenteras i årsredovisningen.

Årsredovisningen ska bestå av:

Förvaltningsberättelsen sammanfattar föreningens verksamhet och väsentliga händelser

Styrelsens förvaltningsberättelse ger en allmän beskrivning av föreningen och fastigheten: såsom antal lägenheter och medlemmar under föregående år, vilken/vilka fastigheter föreningen äger samt vilka som är styrelsemedlemmar.

Om föreningen har en underhållsplan ska det framgå av förvaltningsberättelsen.

Styrelsen ska i förvaltningsberättelsen vidare redogöra för viktiga händelser under räkenskapsåret, vilket kan göras med ord och nyckeltal.

Även händelser av väsentlig betydelse för föreningen efter räkenskapsårets slut ska, om sådana förekommit, nämnas i särskilt avsnitt.

Ur förvaltningsberättelsen ska dessutom framgå förslag på resultatdisposition. Resultatdispositionen ska bestå av:

Obs! Årsredovisningslagen ställer nya krav på förvaltningsberättelsen sedan 1 januari 2023.

Enligt de nya bestämmelserna ska bostadsrättsförening i förvaltningsberättelse lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta en bedömning av föreningens ekonomi, såsom I en bostadsrättsförenings årsredovisning ska det, enligt de nya reglerna, också ingå en kassaflödesanalys.

Bostadsrättsföreningen ska dessutom i framtida årsredovisning redogöra för vad ett redovisat negativt ekonomiskt resultat innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.

Resultaträkningen visar de ekonomiska resultaten

Resultaträkningen redovisar:

Balansräkningen visar ekonomisk status vid årsslutet

Balansräkningen presenterar bostadsrättsföreningens ekonomiska status vid räkenskapsåret slut i siffror.

Föreningens tillgångar och skulder i olika slag senaste presenteras, både för det aktuella räkenskapsåret och året dessförinnan, som jämförelse.

Ur balansräkningen framgår även föreningens egna kapital, dvs skillnaden mellan dess tillgångar och skulder.

Årsredovisningens noter ger ytterligare förklaring

Det går inte alltid att utläsa posterna i resultat- och balansräkningen utan att förklara vad de bygger på.

I noter kan man redogöra för med vilket regelverk årsredovisningen upprättats samt förklara de olika posterna med ord och/eller ytterligare indelning av poster och siffror från underliggande kontoklasser i räkenskaperna).

Från 2023 måste alla bostadsrättsföreningar göra en kassaflödesanalys

Från och med den 1 januari 2023 införs nytt krav i årsredovisningslagen avseende krav på kassaflödesanalys i årsredovisningen.

Kassaflödesanalysen ska redogöra för föreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret.

Dessutom införs krav på vissa nyckeltal och upplysning vid negativt resultat i förvaltningsberättelsen. (Läs ovan).

Från 2026 ska bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisningen enligt K3

För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska samtliga bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar tillämpa K3 när årsredovisningen upprättas.

K3 är Bokföringsnämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning. För bostadsrättsföreningar innebär det bland annat att byggnaden delas upp i betydande komponenter med väsentligt olika nyttjandeperioder.

Vad innebär K3?

Med K3-redovisning delas byggnaden upp i komponenter, exempelvis stomme, tak, fasad, fönster och installationer, utifrån föreningens faktiska förhållanden.

Vad innebär förändringen från 2026?

K2 får inte längre användas av bostadsrättsföreningar för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Föreningar som tidigare har använt K2 behöver därför gå över till K3 och bland annat ta ställning till komponentindelning och övergångsredovisning.

K3 är obligatoriskt för bostadsrättsföreningar från 2026

Övergången till K3 kan innebära mer arbete för föreningen, den ekonomiska förvaltaren och revisorn, särskilt första året när byggnaden ska komponentindelas och övergångsreglerna tillämpas.

Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 är K3 emellertid inte ett val för bostadsrättsföreningar utan det regelverk som ska användas.

Föreningen bör därför i god tid säkerställa att anläggningsregistret, komponentindelningen och övriga underlag är anpassade till K3.

Övergång från K2 till K3 är obligatorisk för bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningar som tidigare har tillämpat K2 ska gå över till K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Övergången ska hanteras enligt K3:s regler för första gången regelverket tillämpas. Därefter kan bostadsrättsföreningen inte välja att återgå till K2 så länge den omfattas av Bokföringsnämndens nuvarande regler.

Årsredovisningen anses upprättad först när den skrivits på

Årsredovisningen ska dateras och undertecknas av samtliga styrelseledamöter. För räkenskapsår som inleds den 1 juli 2024 eller senare ska årsredovisningen innehålla både datum för upprättande och datum för undertecknande.

Vid underskrifterna ska namnförtydligande och datum finnas med. Elektroniska underskrifter kan användas om kraven för elektronisk underskrift är uppfyllda.

Årsredovisningen måste vara klar senast ett halvår efter räkenskapsårets utgång

Ordinarie föreningsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Årsredovisningen måste därför upprättas och undertecknas i sådan tid att revisionen kan genomföras och handlingarna kan hållas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före årsstämman.

Styrelsen ska lämna årsredovisningen till revisorn senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma. Revisorn ska lämna revisionsberättelsen till styrelsen senast tre veckor före stämman.

Obs! Ett prejudikat från 2004 fastslår att det kan vara ett bokföringsbrott att inte vara klar med årsredovisningen i tid.

Årsredovisningen måste vara klar i tid även när man måste skjuta på årsstämman

Årsredovisningen måste vara klar i tid. Det gäller följaktligen även för det ej helt ovanliga fall att föreningen tvingas senarelägga den planerade årsstämman, av någon orsak.

Hela styrelsen ska skriva på årsredovisningen

Årsredovisningen ska skrivas under av samtliga styrelseledamöter som ingår i styrelsen vid tidpunkten för undertecknandet.

Om en styrelsesuppleant tjänstgör i stället för en ledamot vid undertecknandet ska det framgå att personen skriver under i egenskap av styrelsesuppleant.

Revisorn skriver inte under årsredovisningen som styrelsen gör, utan lämnar och undertecknar en separat revisionsberättelse.

Man kan skriva på årsredovisningen digitalt

Numera är det vanligt förekommande att årsredovisningen, precis som många andra viktiga dokument, signeras digitalt (e-signering).

Årsredovisningen kan undertecknas elektroniskt om kraven för elektronisk underskrift är uppfyllda. Revisorn undertecknar revisionsberättelsen, som är en separat handling.

Medlemmarna ska få ta del av årsredovisningen senast två veckor före stämman

Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för medlemmarna under minst två veckor närmast före årsstämman. Handlingarna ska hållas tillgängliga hos föreningen på den ort där styrelsen har sitt säte. Kopior ska dessutom skickas utan kostnad till den medlem som begär det och uppger sin adress. Elektroniskt tillhandahållande kan användas när lagens förutsättningar för elektronisk information är uppfyllda.

Vem som helst som är insatt i ekonomin kan föredra årsredovisningen på årsstämman

Det finns inget regelverk som styr vem som ska presentera årsredovisningen. Ekonomiansvarig/kassör i styrelsen gör det ofta. Det är ej heller ovanligt att den ekonomiska förvaltaren står för presentationen, då hen i regel har de bästa förutsättningarna för att besvara frågor från medlemmarna som rör (års)redovisningen.

Revisor får av och till dylik förfrågan från styrelser och bör då tacka nej. Det är inte mer motiverbart att revisorn ska föredra årsredovisningen än att bilprovningens testansvarige (läs: revisorn) ska redogöra för bilens konstruktion när ansvarig konstruktör (läs: styrelsen) finns närvarande.

Bostadsrättsföreningar ska skicka in årsredovisningen till Bolagsverket

För räkenskapsår som inleds den 1 januari 2025 eller senare ska alla bostadsrättsföreningar skicka in årsredovisningen och revisionsberättelsen till Bolagsverket.

Handlingarna ska ha kommit in senast en månad efter att föreningsstämman fastställde resultat- och balansräkningen och, för att undvika förseningsavgift, senast sju månader efter räkenskapsårets utgång.

Försenad inlämning kan medföra förseningsavgifter och i förlängningen risk för tvångslikvidation.

redisa

Redisa Ekonomisk Förvaltning AB
Gammelgårdsvägen 21
112 64 Stockholm

www.redisa.se
tel: 010-491 02 73
info@redisa.se
559348-3810